Asuntosalkun optimointi on joukko toimenpiteitä ja keinoja, joilla sijoittaja voi kehittää omaa asuntosijoitussalkkuaan (eli omistamiensa sijoitusasuntojen kokonaisuutta) niin, että sen tuotto-riski-suhde, kassavirta ja pääoman käyttö ovat mahdollisimman tehokkaita. Aktiivisilla toimilla saat siis lisää tuottoa asuntosalkkuun ja pidemmällä aikavälillä euromääräinen vaikutus on huomattava.
Asuntosalkun tuotto rämettyy ilman sijoittajan aktiivisia toimenpiteitä omistusajan kestäessä. Oman pääoman tuotto laskee ajan myötä, koska lainojen lyhentyessä oma pääoma muodostaa yhä suuremman osuuden salkun arvosta. Suurin vaikutus tehdään kuitenkin jo asuntoa ostaessa: jos kohde ostetaan liian kalliilla hinnalla, mikään omistuksen aikainen optimointi ei enää korjaa tätä virhettä eikä tuottoa saada viritettyä huippuunsa. Tämä artikkeli on tehty yhdessä Sijoitusasunnot.comin kanssa, joka tunnetaan valmiiksi vuokrattujen ja alle markkinahinnan hinnoiteltujen sijoitusasuntojen tarjoajana.
Asuntosalkun optimointiin voi liittyä analyysin perusteella myös kohteiden myyntiä, mutta jätetään se tästä kirjoituksesta ulos, koska keskitymme osta ja pidä -salkun kehittämiseen. On myös niin, että isommassa salkussa optimointivaihtoehtoja on enemmän, kuin vaikkapa yksittäisen asunnon kanssa. Periaatteet ja työkalut ovat kuitenkin samat kohteiden lukumäärästä riippumatta. Tyypillisiä optimointivälineitä ovat rahoitus, vuokrasopimukset ja vuokrankorotukset, vakuuksien optimointi ja hyödyntäminen, vaikuttaminen taloyhtiöissä sekä sijoitusasuntojen remontointi.
Rahoitus
Kohteita ostetaan pääasiassa velkarahalla, jolloin rahoitusehdoilla on vaikutusta sijoittajan elämään ja asuntosalkun tuottoon. Rahoitusehtoja voi ja kannattaa ajoittain pyrkiä neuvottelemaan pankin kanssa edullisemmiksi. Aina ei ole välttämätöntä varsinaisesti edes kilpailuttaa lainoja, vaan nykyisen pankin kanssa neuvottelukin voi olla toimiva vaihtoehto. Jos lainoja on lyhennetty jo jonkin aikaa täsmällisesti, voi ehdoissa olla neuvotteluvaraa, ja esimerkiksi marginaalia voi saada puhuttua alemmaksi. Muitakin muutoksia lainoihin voidaan tehdä, kuten vaihtaa viitekorkoa, johon laina on sidottu. Tietyissä olosuhteissa voi olla tarpeen myös sopia uusista lainoista, jolloin vanha laina maksetaan pois ja siirrytään noudattamaan uuden lainan ehtoja. Tällainen tilanne asuntosijoittajalla voisi olla esimerkiksi sellainen, jossa sijoittaja haluaa korkosuojata lainansa tai osan siitä, tai vaihtaa erilaiseen lyhennystapaan.
Vuokrankorotukset
Vuokrasopimuksella voidaan vaikuttaa merkittävästi kohteen tuottoon sekä riskeihin. Tuotto-optimoinnin osalta vuokran nykytaso sekä korotusehdot ovat framilla. Alueen ja vertailukelpoisten kohteiden vuokratasoa on hyvä seurata, ja sen perusteella voi arvioida oman kohteen vuokrankorotuspotentiaalia. Jotkut tekevät maksimikorotukset vuokrasopimuksen ehtojen valossa säännöllisesti, mutta itse panostan vuokralaisten pysyvyyteen. Vaihtuvuus aiheuttaa työtä, mitä en erityisesti kaipaa lisää.
Jos kohteissani on mielestäni riittävä vuokrataso ja vuokrasuhde toimii sujuvasti, en ole yleensä lähtenyt korottamaan vuokraa asumisen kestäessä. Aiemminkin olen todennut blogissani, että asuntosijoittamisessa tuotto ja riski korreloivat ensimmäisenä sijoittajan työmäärään ja niin on vuokrien korotuksissakin. Vuokrankorotusten vaikutus vaihtuvuuteen riippuu tietenkin monista asioista toimintaympäristössä ja vuokralaisten henkilökohtaisessa elämässä.
Vuokrasopimuksella voidaan vaikuttaa merkittävästi kohteen tuottoon ja riskeihin.
Vuokrankorotusehto kannattaa muotoilla siten, että se on mahdollisimman joustava. Joissakin sopimuksissa käytetään esimerkiksi ehtoa, jolla korotus voidaan tehdä vain tiettyyn aikaan vuodesta, mikä on tarpeettoman jäykkä ehto. Lisäksi joskus sopimuksessa on vuosittainen maksimikorotusprosentti, mitä en pidä erityisen fiksuna mallina. Vuokrankorotuksen peruste täytyy mainita vuokrasopimuksessa. Jos vuokrasopimuksen ehdot ovat heikot, kannattaa harkita uuden vuokrasopimuksen tekoa vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimusta ei voi yksipuolisesti ”päivittää”, mutta tietysti vuokralaisen kanssa voi neuvotella muutoksesta. Tarvittaessa vuokrasopimus irtisanotaan, jotta päästään jatkamaan toimintaa uusilla sopimusehdoilla.
Vakuuksien hyödyntäminen
Vakuudet ovat olennainen osa asuntosijoittajan pelivälinevalikoimaa. Niiden tehokas hyödyntäminen mahdollistaa salkun voimallisen kasvattamisen pitkällä aikavälillä. Vapaata vakuusarvoa kertyy salkkuun, kun kohteiden lainoja lyhennetään. Vapaita vakuuksia käyttämällä voi salkkuun ostaa lisäkohteita ilman omaa rahaa 100 % rahoituksella, jolloin tällaisen kohteen oman pääoman tuotto on alkuun ääretön. Kuulostaa hyvältä! Toki käytännössä vapaat vakuudet ovat sijoittajan salkkuun kertynyttä pääomaa, mutta yhtään euroa ei tarvitse omasta kassasta laittaa ostettavaan kohteeseen.
Vapaiden vakuuksien kertymiseen voi myös vaikuttaa sijoittajana parilla tavalla: palataan ensinnäkin siihen ostotilanteeseen: jos ostat 100 k€ arvoisen kohteen 90 k€:lla, tienaat ostaessasi teknisesti 10 k€ vapaita vakuuksia. Niitä ei heti pysty hyödyntämään ainakaan kovin helposti, mutta hieman tuonnempana kyllä. Tätä periaatetta voit hyödyntää ostamalla sijoitusasuntoja Sijoitusasunnot.comilta, joka ostaa kokonaisia taloja ja myy niistä yksittäisiä asuntoja sijoittajille alle markkinahinnan. Näin asuntosijoittaja saa heti alussa pienen turvamarginaalin Sijoitusasunnot.comilta ostamaansa asuntoon, ja pankin silmissä myös vapaata vakuusarvoa. Lisäksi omistuksen aikana voit pyrkiä nostamaan vakuusarvoa kiinteistövälittäjien avulla: välittäjät tekevät asuntojen arvonmäärityksiä, ja peliä ymmärtävä välittäjä tekee kyllä sijoittajalle mielellään arvion ammattieettisen skaalansa yläpäästä, jolloin vapaita vakuuksia ilmestyy salkkuun joitakin prosentteja kohteen aiemmasta arvosta. Jos tällaisen ammattimaisen, joskin optimistisen, arvion teettää vaikka nyt kolmesta asunnosta, voi sillä projektilla tienata uuden kohteen vakuudet kasaan. Pankki maksaa sitten loput ja taas mennään!
Peliä ymmärtävä välittäjä tekee kyllä sijoittajalle mielellään arvion ammattieettisen skaalansa yläpäästä.
Vaikuttaminen taloyhtiöissä
Lisäksi on hyvä idea hakeutua taloyhtiöiden hallituksiin mukaan sijoituskohteissaan. Niihin harvoin on innokkaita niin paljoa, etteikö sinne otettaisi kaikkia halukkaita. Työmäärä on usein aika maltillinen, joskin vaihteluakin on. Vanhemmassa yhtiössä on enemmän muuttujia erinäisten remppaprojektien kanssa, jolloin myös hallitukselle riittää enemmän tekemistä. Hallituksessa vaikutetaan taloyhtiön taloussuunnitteluun ja samoin siis osakkaiden kustannuksiin. Sijoittajan ja omistaja-asukkaan intressit eivät aina ole täysin samat, mutta vierastan myöskin liian lyhyesti ajattelevien sijoittajien mentaliteettia, jotka torppaavat järkeviäkin ylläpito- tai korjaushankkeita. Hallitusten kokouksissa keskustellaan myös asioista, jotka eivät päädy pöytäkirjoihin. Tällainen alustava tieto voi olla rahanarvoista sijoittajalle ja tarjoaa mahdollisuuksia päivittää omia suunnitelmia ajoissa.
Kohteiden remontointi
Voit myös parantaa oman kohdeasunnon vuokratuottoa remontoimalla. Tämä ei kuitenkaan ole välttämättä ihan helppoa eikä toimi hyvin kaikissa kohteissa. Kovin uudessa kohteessa ei ole oikein potentiaalia nostaa tuottoja remontoimalla, enemmänkin mahdollisuudet ovat vanhemmissa taloyhtiöissä. Silloinkin pitää miettiä tarkkaan, millainen takaisinmaksu investoinneille on. Verovähennykset tukevat asuntojen vuosikorjauksia, joita ovat esimerkiksi tyypilliset pintaremontit. Näen kuitenkin itse pintaremonttien vaikutuksen kohoavana vuokrattavuutena, toissijaisesti mahdollisena vuokratuoton paranemisena vuokrankorotusten myötä.
Tyypillisiä edullisia remontteja, jotka myös vaikuttavat selvästi asunnon ilmeeseen, ovat seinien maalaus, uudet katto/lattialistat ja ehkäpä muovimaton vaihto laminaattilattiaan. Keittiössä vastaavasti voi päivittää kaappien ovet, mahdollisesti työtason. Nämä ovat myös verottajan lajittelussa ”vuosikorjauskuluja”, jotka voi vähentää saman vuoden vuokratuloista. Verotuksen suhteen kannattaa mahdollisuuksien mukaan optimoida vuosikorjauskuluja siten, että niitä osuu yhdelle verovuodelle enintään vuokratulojen verran, jotta saa täysimääräisen verohyödyn.
Laajempia ja kalliimpia remontteja on haastavaa tehdä siten, että vuokraa saisi niillä nostettua riittävästi järkevään takaisinmaksuun. Ne ovat verottajalla puolestaan ”perusparannusta”, joiden kulut vähennetään tasapoistoina 10 vuoden ajalla, mikä myös heikentää niiden houkuttelevuutta suhteessa vuosikorjauksiin. Harvoin toki on niin, että perusparannusta tehtäisiin omistajan toimesta yksittäisessä asunnossa, sillä ne ovat useammin taloyhtiön remontteja eivätkä siten sijoittajan päätettävissäkään.
Jos haluat nähdä, miltä alle markkinahinnan ostaminen helposti ja vaivattomasti näyttää käytännössä, käy katsomassa Sijoitusasunnot.comin ajankohtaiset kohteet tästä linkistä.
Taloudenpitäjä
