Asuntosijoittamisen keskiössä on vuokratuotto. Oman pääoman tuotto määrittää vaurastumistahdin, mutta vuokratuotto on se perusyksikkö, jolla kohteita vertaillaan. Tässä jutussa tarkastellaan vuokratuottolaskentaa kahden konkreettisen esimerkin kautta, hyödyntäen Sijoitusasunnot.comin selaimessa toimivaa vuokratuottolaskuria. Jos sijoituskohteen hankinta sattuu olemaan sinulle ajankohtainen, suosittelen lämpimästi pyöräyttämään harkitsemiesi kohteiden luvut laskurin kautta ennen sijoituspäätöksiä.
Vuokratuoton kaava:
(Vuokra-hoitovastike) x 12 / velaton hinta x 100 %
Kohteen tuottoarvioon tarvitaan vähintään:
- Tieto (tai paras arvio) kuukausivuokrasta
- Hoitovastike
- Velaton ostohinta
Lisäksi päätöksentekoa on hyvä tukea seuraavin tiedoin:
- Rahoituksen hinta ja muoto (taloyhtiölainaa vai henkilökohtaista tulonhankkimislainaa, laina-aika, mahdollinen korkosuojaus)
- Rahoituksen ja oman pääoman osuudet (yleensä pankki rahoittaa enintään 70 % kohteen arvosta)
- Arvio vuokrien kehityksestä tulevina vuosina
- Arvio kohteen arvonkehityksestä tulevina vuosina
- Remonttivara (etenkin vanhemmat kohteet)
- Tyhjien kuukausien vara (vuokrattomat kuukaudet vuodessa, vuokralaisen vaihtuessa)
Case-esimerkit on aitoja hämeenlinnalaisia kohteita, oikeilla luvuilla tutkailtuina. Vertailtavuuden helpottamiseksi käytetään samoja rahoituksen korkoprosentteja ja käsittelypalkkiota sekä oletetaan, ettei tyhjiä kuukausia tule. Myöskään remonttivaraa ei oteta huomioon näissä laskuesimerkeissä. Käytetään tyypillistä 70 % velkavipua, jolloin omarahoitusosuus on 30 %. Ensimmäinen tarkasteltava kohde on uudehko, 2015 valmistunut kerrostaloyksiö hyvältä sijainnilta keskustan palveluiden ja oppilaitosten läheisyydestä. Toinen kohde on keskustan ulkopuolella, kuitenkin asiallisten kulkuyhteyksien varrella sijaitseva vanhempi, 1974 valmistunut kerrostaloyksiö hyvien ja kattavien palveluiden ääreltä. Katsotaan ensin kovaa dataa, ja kirjoituksen lopulla käsitellään myös kokemusperusteisia ja subjektiivisempia eroja kohteiden välillä. Mennäänpä sitten esimerkkeihin ja havainnollistetaan kohteiden eroavaisuuksia!
Esimerkki 1: yksiö 27 m², valmistumisvuosi 2015
Erinomaisen vuokrattavuuden kohde ilman isompia taloyhtiöremontteja näköpiirissä vielä vuositolkulla. Riskitaso on sijoittajalle vähäinen, eikä ole todennäköistä, että kohde olisi myöskään erityisen työllistävä oman ajankäytön näkökulmasta. Taloyhtiö seisoo omalla, paikallisesti arvokkaalla tontilla. Katsotaanpa kohdetta lukujen valossa:
Asunto on hankittu hiljaisessa markkinatilanteessa kohtuulliseen hintaan ja vuokra on markkinatasolla, joskin siinä olisi mahdollisesti pientä korotusvaraa. Hoitovastike on aika tyypillinen.
Kohteessa oli ennen ostoa rakentamisen aikaista taloyhtiölainaa, joka maksettiin pois oston yhteydessä. Muistutan kuitenkin, että vaikka omaan osakkeeseen ei kohdistuisikaan taloyhtiölainaa, kukin osakkeenomistaja on yhteisvastuussa kaikesta taloyhtiölainasta. Eli jos joku osakas ei maksa osuuttaan lyhennyksistä, muut maksavat enemmän. Pankki rahoitti 70 % kohteen hinnasta ja käytetään vertailun vuoksi molemmissa vertailulaskelmissa 3 % lainakorkoa. Kokonaisuutena tämän kohteen vuokratuotto on maltillinen, hieman vajaa 5 % mikä on aika tyypillinen taso uudehkoille keskusta-asunnoille. 70 % velkavivulla omalle pääomalle saadaan noin 9 % tuotto. Verojen jälkeen nettokassavirta jää hieman pakkaselle, kuten yleensä isolla velkavivulla tällaisen vuokratuoton kohteessa tapahtuukin.
Esimerkki 2: yksiö 32 m², valmistumisvuosi 1974
Pykälän suurempi yksiö isossa, perusparannetussa ja laajasti remontoidussa taloyhtiössä tarjoaa houkuttelevaa vuokratuottoa. Rakennus seisoo vuokratontilla keskusta-alueen ulkopuolella, kuitenkin kattavien palveluiden ja hyvien kulkuyhteyksien äärellä. Taloyhtiö on myös velaton, mikä tuo sijoittajan kassavirralle turvaa, etenkin kun taloyhtiön kunnosta on huolehdittu matkan varrella hyvin. Asunnossa on vuokralainen ja vuokrasopimus on juuri päivitetty Sijoitusasunnot.comin toimesta. Tällä hetkellä kyseinen kohde on myynnissä Sijoitusasunnot.comin sivustolla. Luvut näyttävät seuraavaa:
Vuokra on hyvällä markkinatasolla, hoitovastike kohtuullinen ja vuokrankorotusta lasketaan mukaan maltillisesti inflaation tasoisesti. Rahoitusparametrit näyttävät tältä 30 % omarahoitusosuudella ja 3 % korolla (annuiteetti ilman korkosuojausta):
Yhteenvetona kohteen tulokset ovat varsin houkuttelevat, kun katsotaan kokonaisuutta eurojen kautta. Vuokratuotto on erinomainen, lähes 20 %. Kun alussa velkavipua on 70 %, muodostuu oman pääoman tuotoksi huikeat yli 55 %! Kassavirta jää myös reilusti plussalle, kun kohde tuottaa vuosittaista nettokassavirtaa yli 2100 euroa näinkin raskaalla velkavivulla. Varsin varteenotettava kohde näillä luvuilla!
Muita kohteiden eroja vuokranantajan näkökulmasta
Numerot ovat asuntosijoittamisessa tärkeitä, etenkin aktiivisesti asuntosalkkuaan kasvattamaan pyrkivälle sijoittajalle. Ilman riittävän hyvää vuokratuottoa, oikeita kohdeprofiileja ja asiallista kassavirtaa salkun kasvattaminen lässähtää nopeasti. Lisärahoituksen saanti voi muodostua esteeksi, jos salkun luvut eivät täsmää. Numeroiden lisäksi erilaiset kohteet tuottavat keskimäärin erinäköistä sijoitustoimintaa, eli ne edellyttävät sijoittajalta erilaista osaamista ja ajankäyttöä.
Olen aiemminkin kirjoittanut, että asuntosijoittamisen riski/tuottosuhde ei korreloi ensimmäisenä niinkään eurojen menettämisen riskinä, vaan vaadittavan ajankäytön kasvamisen riskinä. Eli keskimäärin parempien tuottojen kohteet tuppaavat edellyttämään enemmän aikaa ja vaivaa sijoittajalta – kuinka paljon enemmän, sitä ei kukaan tiedä. Eikä välttämättä yhtään sen enempää kuin helpommatkaan kohteet, mutta todennäköisyydet ovat keskimäärin sen puolella, että pientä lisäeforttia vaaditaan ajoittain.
Mistä se kasvava ajankäytön tarve siis johtuu? Vastaus on kaksijakoinen: ensiksi, heikompi vuokratuotto johtuu tyypillisesti korkeammasta ostohinnasta. Korkeampaa ostohintaa selittää osaltaan se, että kohteeseen on hinnoiteltu sisään parempi vuokrattavuus. Kohteelle on siis kysyntää, ja kysynnän hintajouston mukaan kohde on tällöin edullisempia (tai korkeamman tuottopotentiaalin) verrokkejaan arvokkaampi. Parempi vuokrattavuus tarkoittaa keskimäärin pienempää tyhjien kuukausien riskiä sekä parempaa vuokratasoa ja sen suotuisampaa kehitysodotusta.
Toiseksi, parempi vuokrattavuus tarkoittaa myös sitä, että tyypillisesti asuntosijoittajalla on paremmin valinnanvaraa vuokralaisissa. Hakijoita on enemmän ja vuokralaisprofiili on helpompi. Kääntäen, parempien tuottojen kohteissa on keskimäärin vähemmän vuokrakysyntää, suurempi tyhjien kuukausien riski sekä haastavampi vuokralaisprofiili. Lisäksi tyypillisesti tuottavampien vanhempien taloyhtiöiden hallitustyöskentelyyn kannattaa sijoittajana panostaa, kun taloyhtiön korjaussuunnitelmaa eli PTS:ää rakennetaan ja päivitetään. Sillä voi olla tuottoihin isokin merkitys. Samaa ”vaivaa” ei ole tuoreissa rakennuksissa.
Keskimääräinen ei ole aina keskimääräinen
On tärkeää huomata, että edellä listatut erot vuokrattavuudessa ovat siis keskimääräisiä tai tyyppieroja. Se ei tarkoita, että näin olisi aina eikä sijoittaja voisi mitenkään itse vaikuttaa vuokrattavuuteen tai menestyä vuokralaisvalinnassa, vaikka kohde olisi lähtökohtaisesti hieman haastavampi. Päinvastoin: on useita asioita, joilla sijoittajan on mahdollista vaikuttaa kohteensa vuokrattavuuteen: asunnon remontointi (tai kevyt ”make-over”), edustavat ja laadukkaat kuvat vuokrailmoitukseen, hyvä markkinointiviestintä sisällöllisesti ja oikeissa kanavissa julkaistuna. Lisäksi on niinkin, ettei toista sijoittajaa välttämättä häiritse lainkaan se, että vuokraustoimintaan tulee käytettyä hieman enemmän aikaa. Nämäkin ovat yksilöllisiä eroja.
Tärkeintä on pohtia omaa tilannettaan ja tavoitteitaan, ja suhteuttaa sijoituspäätökset niiden mukaisesti. Vuokraustoiminnan voi myös halutessaan ulkoistaa, mikä saattaa joillekin sijoittajille olla paras ratkaisu. Eivät kaikki ole halukkaita tekemään vuokrailmoituksia, esittelemään kandidaateille asuntoja, vastailemaan kaikenlaisiin kysymyksiin ja laatimaan vuokrasopimuksia. Puhumattakaan vuokrarästien kotiuttamisesta, tarvittaessa raastuvan kautta. Sekin on ihan OK, etenkin kun palveluntarjoajan kulut voi vähentää verotuksessa. Itse olen toistaiseksi hoitanut kaiken itse, koska se osa harrastuksesta on minulle varsin mieluisaa ja tuloksetkin ovat olleet hyviä. Suosittelen lämpimästi tekemään oman, itselle sopivimman suunnitelman ja toimimaan sen mukaisesti. Tällöin saat parhaan mahdollisuuden onnistua sijoittajana pitkällä aikavälillä, koska sama tyyli tai strategia ei palvele kaikkia.
Taloudenpitäjä
Artikkeli on toteutettu kaupallisessa yhteistyössä Sijoitusasunnot.comin kanssa. Näkemykset ovat kuitenkin täysimääräisesti kirjoittajan omia.
