Aiemmassa kirjoituksessani jaottelin asuntosijoittamisen päästrategiat flippaamiseen sekä osta ja pidä -strategiaan. Syvennetään tässä kirjoituksessa jälkimmäistä, joka on minulle tutumpaa.
Osta ja pidä -asuntosijoittamisella tarkoitetaan sijoitusasuntojen ostamista pitkään salkkuun, vuosiksi tai pikemminkin vuosikymmeniksi. Tyypillinen osta ja pidä -sijoittaja pyrkii kasvattamaan asuntojensa lukumäärää ja siten euromääräistä kokonaistuottoa matkan varrella. Joskus asuntoja tietenkin myös myydään tai vaihdetaan, mutta tiheäsyklinen kaupanteko ei ole tässä systeemissä itsetarkoitus. Asunto- tai kiinteistösijoittamista voi harjoittaa myös ostamalla alan toimijoiden osakkeita tai rahasto-osuuksia, mutta käsittelen tässä kirjoituksessa suoria asuntosijoituksia.
Riskejä ja tuottoa
Kuten sijoittamisessa ylipäätään, asuntosijoittamisessakin tuotto ja riski kulkevat käsi kädessä. Riski ei välttämättä tarkoita suoraan tuotto- tai pääomamenetyksiä, vaan usein se tässä kontekstissa tarkoittaa ensisijaisesti oman ajan ja vaivan riskiä: sitä, että sijoittajana teet aktiivisesti toimenpiteitä ja usein siten, että et itse määrää aikaa tai paikkaa. Riskit voivat kyllä eskaloitua rahallisiin menetyksiin, mutta omalla tekemisellä asiaan pystyy vaikuttamaan huomattavastikin. Karkealla jaolla voidaan todeta, että laatukohteilla ei tehdä huipputuottoja, mutta ne ovat suhteellisen huolettomia hallinnoida ja ylläpitää. Kääntäen, parhaat tuotot tehdään edullisilla, korkean vuokratuoton kohteilla, jotka kuitenkin vaativat tyypillisesti enemmän sijoittajan aikaa ja vaivaa.
Otetaan tyyppiesimerkiksi 50-vuotiaan taloyhtiön kaksio hiljalleen taantuvalta syrjäkylältä. Hankintahinnaltaan lähes ilmainen, mutta vuokrattavuudeltaan täysi kysymysmerkki. Ehkä vuokralainen löytyy, ehkä ei. Ja jos löytyy, niin millaista vuokraa voisi saada? Lisäksi taloyhtiön kunto ja mahdolliset korjausvelat rahoitusriskeineen näyttelevät osansa. Jossain tilanteissa tällaiset kohteet ovat tuotoltaan kohtuullisia, vaikka olisivat osan vuodesta tyhjillään. Parhaimmillaan tuotot ovat huikeita, mutta riskikertoimia on vähintäänkin riittävästi. Tällainenkin kohde voi olla tietylle sijoittajalle varsin hyvä. En kuitenkaan varauksetta suosittelisi kaikille.
Joissakin kohteissa vuokrakysyntää kyllä on, mutta esimerkiksi asuinalueen demografiasta johtuen asuntoon on vaikea löytää asiallisesti asiansa hoitavaa vuokralaista. Tuotto voi olla varsin hyvä, mutta mukavan tehokasta vuokraustoimintaa häiritsevät toistuvat valitukset, maksujen perintä ja joissain tilanteissa jopa häädöt, mikä onkin sitten omanlaisensa prosessi. Tällaisessakin olosuhteessa kaivataan kokenutta ja osaavaa sijoittajaa, jotta näitä riskisiä tuottoja voidaan kotiuttaa.
Matalampaa tuottoa lähtökohtaisesti helpommalla suorittamisella puolestaan löytyy esimerkiksi elinvoimaisen, kasvavan kaupungin keskustasta. Uudehko taloyhtiö omalla tontilla palveluiden ääressä tarjoaa mahdollisuuksia nopeisiin vuokrausaikoihin, laadukkaisiin vuokralaisiin ja tasaiseen sijoitustoimintaan. Näissä ehkä ainoa edes jollain tapaa korostuva riski liittyy isoon rakennusvaiheen taloyhtiölainaan, joskin pidän kyseistä riskiä häviävän pienenä. Etenkin, jos yhtiössä osakkeet jakautuvat laajasti useille omistajille. Onkohan tämä se kohta, jossa on hyvä koputtaa puuta?
Tasapainoisemmalla salkulla toimintaympäristön muutokset eivät ole niin dramaattisia, jos ja kun sellaisia ilmenee.
Erikoistu tai hajauta
Hajauttaminen onnistuu asuntosijoittamisessakin. Se kuitenkin vaatii erilailla rahaa ja aikaa, kuin arvopaperipuolella. Hajautusta voi tehdä asuntotyypin, sijainnin, vuokratuoton ja riskin tai esimerkiksi kohteiden iän/elinkaaren suhteen. Jos salkussa on esimerkiksi kaksi uudehkoa yksiötä, voisi olla hyvä idea tasapainottaa kohteita seuraavaksi kertaalleen peruskorjatun taloyhtiön kaksiolla tai kolmiolla. Tasapainoisemmalla salkulla toimintaympäristön muutokset eivät ole niin dramaattisia, jos ja kun sellaisia ilmenee.
Toisaalta erikoistuminenkin on pätevä vaihtoehto, eli keskittyminen esimerkiksi keskustakaksioihin tietyssä kaupungissa. Silloin on mahdollista hyötyä hyvästä tuntumasta, tiedosta ja kokemuksesta juuri tietynlaisten kohteiden osalta ja tehdä hyviä sijoituspäätöksiä omassa markkinassaan. Toinen tyypillinen erikoistuminen on sijoittaminen omassa kotikaupungissa. Muihin sijainteihin sijoittaminen on aina haastavampaa, kun omakohtaista paikallistuntemusta on vain vähän, jos lainkaan. Paikallistuntemus ei tue ainoastaan hyviä sijoituspäätöksiä, vaan myös kohteen markkinoinnissa siitä voi olla etua.
Hyödynnä omia vahvuuksiasi
Oman asuntosijoitusstrategian muotoilussa kannattaa miettiä omat vahvuudet ja oma kokonaistilanne:
- Onko rakennusteknistä osaamista tai kokemusta?
- Paljonko olet valmis käyttämään aikaa asuntosijoitustoimintaan?
- Tavoitteletko mahdollisimman korkeaa vuokratuottoa ja olet valmis tekemään sen eteen enemmän tunteja?
- Tavoitteletko kohtuullista vuokratuottoa pienemmällä riskillä ja vaivalla?
- Millaisia kohteita aiot hankkia ja kuinka monta?
- Miten rahoitat kohteet?
Strategiaa voi tarkentaa ja muuttaa toiminnan kehittyessä tai toimintaympäristön muuttuessa. Suunnitelma on hyvä olla antamassa selkänojaa päätöksille, eikä ole poissuljettua, etteikö suunnitelman kuvauksesta olisi etua myös pankkineuvotteluissa. Usein pankkia kiinnostaa esimerkiksi se, onko tarkoitus hankkia useampia kohteita jollain aikavälillä. Asuntosalkun kasvaessa sitä kannattaa ajoittain optimoida, esimerkiksi muuttamalla rahoitusjärjestelyitä ja tarkistamalla kohteiden vakuusarvoja, jotta sijoittaja pysyy paremmin tuottotavoitteissaan. Asuntosijoittamisessa etenkin katsotaan oman pääoman tuottoa, koska sijoittaminen tapahtuu tyypillisesti velkarahan tuella. Jos mitään optimointia ei tehdä, oman pääoman tuotto laskee jatkuvasti velkaosuuden vähentyessä. Näitä asioita voi liittää suunnitelmaan ajan kuluessa.
Suunnitelma ei kuitenkaan vielä tuota euroakaan, vaan on lähdettävä markkinoille ja tehtävä ostopäätös! Seuraava teksti käsitteleekin sijoitusasunnon ostamista ja rahoitusta.
Taloudenpitäjä
