Minua huomattavasti kokeneempi kiinteistöguru on todennut, että sijoitusasunto ostetaan excelillä. Se on hyvä kiteytys ja ohjenuora etenkin aloittelijalle, joka muutoin saattaa eksyä ja astua harhaan. Sijoitusasuntoa ei siis osteta esimerkiksi pohtimalla, olisiko se itselle mieluinen asunto tai millaisen tunnekokemuksen se muuten itse sijoittajassa herättää. Excel kertoo kylmän asiallisesti, onko harkinnassa oleva kohde hyvä vai ei, ja paljonko siitä kannattaa maksaa?
Kartoita tilanne ja mahdollisuudet
Omasta sijoitussuunnitelmasta selviää, millaisia asuntokohteita ylipäätään ollaan kartoittamassa, vertailemassa ja tähtien osuessa kohdalleen lopulta ostamassa. Oikotiet ja etuovet kannattaa ottaa seurantaan hyvissä ajoin, jotta sijoittajalle alkaa muodostua näkemys markkinatilanteesta: mitä millainenkin asunto maksaa ja millaista tarjontaa on? Tilastotietoa on saatavilla alueiden toteutuneista neliöhinnoista, mistä voi olla hyötyä. Siihen en nojaisi kuitenkaan liikaa, koska keskiarvoilla ei tehdä kauppoja. Lisäksi sijoittajan pitää olla tietoinen vuokratasosta, eli paljonko erilaisista kohteista voi pyytää vuokraa kyseisellä alueella. Vuokrailmoituksista voi kartoittaa tätä tietoa hyvinkin helposti.
Asuntojen kanssa turhien oppirahojen maksu on perin ärsyttävää ja äkkiä myös aika kallista.
Kartoitustyön jatkeeksi tarvitaan sitten se excel. Sellaisen voi tehdä itsekin, mutta valmiita vuokratuottolaskureita löytyy googlaamalla useitakin. On yksinkertaisempaa ja hienostuneempaa versiota, kaikille löytyy sopiva. Laskurin avulla voi arvioida ja vertailla eri kohteita ja erilaisia skenaarioita, mitä suosittelen vahvasti. Näihin harjoituksiin kannattaa käyttää muutamakin hetki aikaa ja vaivaa, ja sen myötä edesauttaa omaa menestystä heti ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla. Asuntojen kanssa turhien oppirahojen maksu on perin ärsyttävää ja äkkiä myös aika kallista.
Kuka on asiakkaani?
Kannustan ehdottomasti rakentamaan myös kohdekohtaisen vuokralaisprofiilin. Mitä tarkoitan tällä? Asunnon vuokralaisprofiili on kuvaus siitä, millainen vuokralainen olisi kiinnostunut juuri kyseisestä asunnosta ja miksi? Sitä voi hyödyntää kohteen markkinoinnissa, mutta ennen kaikkea sillä voi tarkistaa keksiikö sijoittaja mielekästä vuokralaisprofiilia, joka olisi asunnosta kiinnostunut? Jos sellaisen rakentaminen vaikuttaa vaikealta, kohteelle ei ehkä ole luvassa merkittävää kysyntää. Toisaalta, jos profiilissa on vaikkapa ”nuoret aikuiset, jotka käyttävät keskustan palveluita”, voi tarkastella kunnallista väestörakennetta ja esimerkiksi opiskelupaikkoja – onko nuoria aikuisia ja onko kyseiselle demograafille vaikka nyt sitten opiskelumahdollisuuksia tarjolla? Profiili ei tietenkään tarkoita sitä, että kohdetta vuokrataan vain tietylle ryhmälle, mutta tällaisen harjoitteen avulla voi aika hyvin arvioida kysyntää ja mahdollisia riskejäkin.
Ostajan valta-asema
Jotta päätyy asuntosijoittajaksi, pitää ainakin lähtökohtaisesti tehdä aktiivinen tahdonilmaisu eli tässä yhteydessä tarjous. Etenkin muutaman viime vuoden ajan, kun kiinteistömarkkina on ollut kokolailla jäissä, ei ole tarjouksen jättämiseen ollut erityistä kiirettä. Pääasiassa asuntojen myynti-ilmoitukset ovat saaneet marinoitua kaikessa rauhassa. Näin ei toki aina ole ollut, ja varmasti erilainen aika taas koittaa.
Olennaista on huomata ja ymmärtää tarjous- ja kaupankäyntitilanne ostajan ja myyjän näkökulmista: yleensä myyjällä on tarjolla se yksi ainoa kohde, ja siitä on tarve päästä eroon sekä ripeästi että kohtuullisin ehdoin. Ostajalla sen sijaan on useita mahdollisuuksia ja erilaisia vaihtoehtoja, eikä myöskään samanlaista painetta. Tätä vipua ostajan kannattaa hyödyntää edukseen. Kiinnostavista kohteista voi ihan surutta tehdä tarjouksia reippaasti alle pyynnin ja katsoa, kuka myyjä on riittävän motivoitunut tarttumaan heikkoonkin tarjoushintaan. Ostajan ei tarvitse saada kauppoja ensimmäisestä tarjouksesta, eikä välttämättä vielä viidennestäkään. Jäitä hattuun, katse exceliin ja aavistuksen nolostuttavia tarjouksia tekemään!
Rahoituksen lyhyt oppimäärä
Kohdeasunnolle pitää myös jollain tavoin järjestää rahoitus. Harvemmin sijoitusasuntoja ostetaan käteisellä, koska silloin oman pääoman tuotto jää kovin maltilliseksi. Tätäkin on hyvä simuloida vuokratuottolaskureilla. Vierasta pääomaa eli lainaa otetaan pankista, tyypillisesti enintään 70 % kohteen kauppahinnasta. Yleensä pankki edellyttää, että 30 % kauppahinnasta rahoitetaan joko omalla rahalla tai vapailla vakuuksilla, jos sellaisia on ostajan käytettävissä. Kokemuksesta tiedän kertoa, ettei tuo 30 % omarahoitusosuus ole kiveenhakattu, vaan kuten yleensäkin, pankin kanssa asioidessa kaikki riippuu kokonaistilanteesta. Vakuuksia saattaa joillakin olla esimerkiksi oman kodin maksetusta osuudesta, oli kyse sitten kiinteistöstä tai asunto-osakkeesta.
Kun sitten rahoitus on järjestettynä ja tarjous meneekin positiivisesti yllättäen läpi, olet sijoitusasunnon onnekas omistaja! Seuraavaksi asunto pitäisi vielä saada vuokrattua, jotta se excelissä toivottu vuokratuotto alkaa kotiutua. Asunnon vuokraaminen ei ole kummoista salatiedettä, mutta muutamat asiat siinäkin on hyvä huomioida.
Taloudenpitäjä
