Asuntosijoittaminen on monipuolista sijoitustoimintaa, ja vaatii ainakin hieman enemmän omaa ajankäyttöä kuin esimerkiksi rahastosijoittaminen. Etuna asuntosijoittamisessa on se, että sijoittaja pystyy omalla toiminnallaan vaikuttamaan suoraan sijoituksen tuottoon toisin kuin osakemarkkinoilla. Toisia viehättää myös sijoitusmuodon konkreettisuus.
Osta ja pidä
Yksityissijoittajien osalta asuntosijoittajia on karkeasti kahta kategoriaa: osta & pidä -sijoittajat sekä flippaajat. Tässä ryhmittelyssä on kaksi eri ansaintalogiikkaa, ja itseasiassa en näe flippaajia niinkään sijoittajina. Flippaajat ovat pikemminkin remontointiyrittäjiä. Flippaaja siis ostaa edullisesti remontoitavan kohteen, tekee mahdollisimman vaikuttavan (pinta)remontin mahdollisimman edullisesti, ja myy sen jälkeen kohteen seuraavalle omistajalle. Osta & pidä -sijoittaja pyrkii kasvattamaan asuntosalkkuaan oman tavoitteensa mukaisesti, hakien mahdollisimman hyvää tuottoa sijoituksilleen.
Sopiiko asuntosijoittaminen minulle?
Asuntosijoittaja joutuu välttämättä olemaan tekemisissä ihmisten kanssa, eikä aina kovin mieluisissakaan merkeissä. Siksi ensimmäinen kysymys asuntosijoittamista suunnittelevalle onkin, onko halua ja kykyä asioida ihmisten kanssa toisinaan hieman haastavissakin tilanteissa? Tässä kannattaa olla itselleen rehellinen, koska muuten toiminta voi käydä nopeasti hyvin raskaaksi. Hallinnointi on myös mahdollista ulkoistaa, mutta yleensä siihen mennään vasta hieman tukevammalla salkulla, sillä luonnollisesti hallinnointi haukkaa osan tuotoista.
Toinen kysymys asuntosijoittamista harkitsevalle on, kuumottaako ottaa velkaa sijoitustoimintaan? Asuntosijoittamisessa ei nimittäin oikein ole järkeä omalla rahalla tehtynä, vaan jonkinlainen velkavipu on enemmän sääntö kuin poikkeus, että toiminta kannattaa. Sijoituslainojen kanssa pitää toki olla tarkkana, mutta mielestäni niistä pelotellaan turhankin kanssa. Lainoja voi suojata eri tavoin, ja niin olen itsekin toiminut. Lisäksi lainoissa voi olla erilaisia jousto-ominaisuuksia, joihin kannattaa perehtyä. Ne voivat olla tiukassa tilanteessa kullan arvoisia.
Jos edellä mainitut sosiaalinen kanssakäyminen tai velkavivun käyttämäinen eivät tunnu ylitsepääsemättömiltä, voidaan suunnata kohti asuntosijoittamisen viehättävää pelikenttää!
Tässä välissä kuitenkin pieni huomio niistä tylsistä jutuista: tee heti alusta asiat jämptisti, niin pääset jatkossa helpommalla. Järjestä ja tallenna kaikki asuntosijoittamiseen liittyvät materiaalisi fiksusti: tuottolaskurit, vuokrasopimukset, taloyhtiön yhteystiedot ja mahdolliset muut dokumentit, asunnon myynti/vuokrauskuvat, vuokrailmoitusteksti ja muut vastaavat. Näin säästät aikaasi ja hermojasi esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa, kun asunnon vuokrailmoituksen julkaiseminen on muutaman klikkauksen päässä.
Kohti asuntomarkkinoita
Seuraavaksi on hyvä järjestää rahoitus. Se ei ole kuitenkaan tässä kohtaa aivan välttämätöntä, koska voit toki tehdä myös rahoituksen osalta ehdollisen tarjouksen. Omaa pääomaa tarvitaan tyypillisesti 30 % kauppahinnasta, ja pankki yleensä lainaa loput. Joskus riittää pienempikin OPO, riippuen kokonaistilanteesta ja pankista. Vaihtoehtona omarahoitusosuudelle ovat vapaat vakuudet, mikäli sellaisia on joutilaana. Esimerkiksi omaa kotiaan voi hyödyntää, joskaan en itse halua sekoittaa perheen kotia sijoituksiin.
Sijoitusasunto ostetaan excelillä.
Asunnon ostaminen on ehkäpä se keskeisin vaihe sijoittamisessa. Sen osalta on tärkeää ymmärtää, että sijoitusasunto ostetaan excelillä. Ei siis sellaista, joka juuri sinua itseäsi miellyttäisi asuntona, vaan sellainen, jonka numerot ovat kunnossa. Lisäksi sijoittajalla pitää olla ymmärrys siitä, millainen vuokralainen voisi olla asunnosta kiinnostunut – mitkä ovat kyseisen kohteen vahvuudet? Millaista kysyntää siihen luultavasti kohdistuu?
Älä tarjoa liikaa! Etenkin näin hiljaisessa markkinassa tarjous saa olla törkeähkö. Vähän pitää hävettää, silloin ollaan sopivalla tasolla. On hyvä huomata, että ostajalla on lukuisia mahdollisuuksia tehdä kaupat, myyjällä paljon vähemmän. Paine on myyjällä, etulyöntiasema ostajalla.
Kun sitten onnistut saamaan läpi sen törkeähkön tarjouksen, niin olet lähestulkoon asuntosijoittaja! Enää uupuu kassavirta ja tuotto, eli toisin sanoen vuokralainen. Asunnon vuokraamisesta ja vuokrasuhteen hoidosta kirjoitin omat juttunsa.
Taloudenpitäjä
